供给侧改革系列调研(二)——房地产和银行业-宝慈资产 确定性收益.后社保时代 
供给侧改革系列调研(二)——房地产和银行业
作者:陈瑛      日期:2016-03-11

       

       上周投研团队去了武汉,调查地产和银行业,原因在于武汉是二线中心城市,也是中部地区发展的桥头堡。在这波房价上涨趋势中,武汉城区房地产价格上涨较快,需求也有一个强劲的增长,具体表现在开发商拿地速度增加,但武汉中心区域的土地供应不足,大的拆迁已经做完,开发商在拿地速度增加的同时,新开工速度并没有跟上,说明开发商还是抱着较为谨慎的投资态度。相比之下,其他三四线城市去库存依旧缓慢,开发商拿地谨慎,开发更加谨慎。

 

      北上广深等一线城市对于房地产有着旺盛的需求,这个旺盛需求带来持续价格上涨的预期,开发商拿地速度加快,新开工项目随着去库存而增加。但是三四线城市去库存缓慢,可以看到,与0809年巨大不同是全国房地产新开工项目较少、投资需求较低,预计今年0-2%的增速比较合理。

 

      再看银行,银行资产端在去年降息以及地方债置换影响下,资产端收益率下降了90-100BP,预计今年还会有所下降,大约30-40BP左右;预计今年降息一次,债务置换较去年多了1-2万亿,那么收益率从7-8降到了3-4%。信贷方面,银行的信贷不是乱投,主要还是投到了基建和地产,基建主要投到了公共设施、教育、医疗,这主要体现政府在公共产品和社会保障上的供给。可以看到地方政府虽然负债率持续上升,但是一定程度上是社会功能的必要体现,最终会对生活水平和未来投资起到良好的支持作用。而地产这块,银行对于优质开发商的开发贷还是有的,主要还是后期的按揭贷款,按揭贷款的收益率不是很高,风险权重为75%,通过按揭贷做一些高附加值服务,给它的利润端带来一些收益。

 

      可以看到,一二线中心城市的房地产行业因为劳动力人口流入和经济良好的发展而火爆,需求可以支持持续拿地和项目的新开工,但是三四线去库存非常缓慢,新开工和投资需求将继续下行,全年房地产新开工能保持0-2%增长就是一个比较好的增速。

 

      最后回头来看银行端,银行端的资产收益率将持续下降,信贷的投放方向应该还是比较健康的,投放的整体增速还在全年的预期目标之内,一月份2.5亿的投放量不具有可持续性,2月份信贷整体量可能在1.1-1.2万亿左右,这是一个相对正常水平。如果银行的不良率达到顶点,出现下降趋势,银行股的投资机会也就到来了。

评论:

提交

评论列表:

 

你还未登录!

登录注册